DVF immobilier : consulter les prix de vente réels en 2026

Les demandes de valeurs foncières (DVF) recensent les prix réels de toutes les ventes immobilières enregistrées chez les notaires. La base, publiée par la DGFiP, se consulte gratuitement sur une carte interactive : vous y trouvez le montant exact payé pour chaque maison ou appartement vendu près de chez vous depuis cinq ans.

La base DVF : les prix réels des ventes, en accès libre

Derrière le sigle DVF se cache un fichier administratif produit par la Direction générale des finances publiques. Il compile deux sources : les actes de vente enregistrés par les notaires et les informations du cadastre. Chaque mutation immobilière y figure avec son prix acté, pas un prix estimé ni un prix affiché en agence.

La différence compte. Les annonces immobilières montrent des prix espérés, souvent négociés à la baisse avant signature. Les valeurs foncières de la base DVF correspondent aux montants réellement inscrits dans les actes authentiques. Aucune donnée déclarative, aucun algorithme : du constat brut.

Un fichier né des actes notariés

Toute vente immobilière signée en France passe par le service de la publicité foncière. Le notaire y dépose l’acte, qui mentionne le prix, la désignation du bien et ses références cadastrales. La DGFiP agrège ensuite ces informations dans le fichier national, commune par commune, parcelle par parcelle.

Ce circuit garantit la fiabilité de la donnée : un prix DVF a été payé, taxé et enregistré. Il engage juridiquement vendeur et acheteur. Frauder sur ce montant exposerait les parties à un redressement fiscal, ce qui rend la sous-déclaration marginale par rapport aux prix affichés dans les annonces, librement fixés et jamais contrôlés.

La base couvre les maisons, les appartements, les locaux commerciaux, les dépendances et les terrains, bâtis ou nus. Les ventes de fonds de commerce et les locations n’y figurent pas : seules les mutations de propriété à titre onéreux alimentent le fichier.

L’ouverture au public depuis 2019

Longtemps, ces informations restaient réservées aux administrations, aux collectivités et à quelques professionnels sur demande motivée. La loi ESSOC du 10 août 2018, complétée par le décret du 28 décembre 2018, a imposé leur publication en ligne. La mise à disposition effective date du 24 avril 2019 sur data.gouv.fr, selon la mission Etalab.

Depuis cette date, n’importe quel particulier consulte les prix réels de son quartier, gratuitement et sans créer de compte. Un rééquilibrage net face aux agences et aux plateformes d’estimation, qui gardaient jusque-là le quasi-monopole de l’information sur les transactions.

Concrètement, le rapport de force a changé des deux côtés de la table. Le vendeur vérifie qu’une agence ne sous-évalue pas son bien pour vendre vite. L’acheteur détecte une annonce surévaluée en trois clics et arrive au rendez-vous avec des références précises. La donnée publique arbitre désormais la discussion.

Ce que chaque fiche de vente révèle, et ce qu’elle cache

Une ligne DVF ressemble à un relevé comptable : une date, un montant, une adresse, des surfaces. Le prix inscrit ne dit rien de l’état du bien au jour de la signature. Une maison partie à 220 000 euros cachait peut-être une installation électrique à reprendre ou un DPE classé F. Les professionnels du diagnostic, à l’image de ac42-diagnostic-immobilier.fr dans la Loire, observent régulièrement des écarts marqués entre deux biens comparables sur le papier cadastral, une fois le dossier technique établi. Croiser le montant DVF avec l’état réel du logement reste donc la seule lecture sérieuse.

Les informations affichées pour chaque mutation

Depuis l’ouverture d’avril 2019, chaque vente publiée expose un socle d’informations identique :

• la date de la mutation, c’est-à-dire la signature de l’acte authentique
• la valeur foncière, prix stipulé dans l’acte hors frais d’acquisition
• l’adresse du bien et ses références cadastrales
• le type de local : maison, appartement, dépendance, local commercial
• la surface bâtie et le nombre de pièces principales
• la surface du terrain pour les maisons et les parcelles nues

Avec ces éléments, le calcul du prix au mètre carré prend quelques secondes : divisez la valeur foncière par la surface bâtie. Sur un secteur donné, répétez l’opération sur plusieurs ventes et une fourchette crédible se dessine.

Les pièges de lecture les plus fréquents

Certaines lignes induisent en erreur si vous les prenez au pied de la lettre. Trois cas reviennent sans cesse :

• Ventes groupées : un acte couvrant une maison et deux parcelles voisines affiche un prix global, sans ventilation. Le prix au mètre carré calculé dessus n’a aucun sens.
• Mutations atypiques : viager, adjudication, échange ou vente entre membres d’une famille produisent des montants décorrélés du marché.
• Dépendances isolées : un garage ou une cave vendu seul apparaît comme une mutation à part entière, avec un montant faible qui écrase les moyennes.
• Doublons apparents : une même vente ressort parfois sur plusieurs lignes, une par lot ou par parcelle concernée, alors que le montant indiqué correspond à l’ensemble de la transaction.

Écartez ces lignes de vos comparaisons. Gardez uniquement les ventes simples, un bien pour un prix, dans un état de marché normal. Sur une commune active, ce tri laisse largement assez de références exploitables.

Un exemple de lecture, pas à pas

Prenons un cas fictif pour fixer la méthode. Vous repérez sur votre rue une vente datée de mars : maison, 95 m² bâtis, 4 pièces, 320 m² de terrain, valeur foncière de 228 000 euros. Le calcul donne 2 400 euros le mètre carré bâti. Deux autres ventes proches affichent 2 310 et 2 520 euros. Votre fourchette de départ se situe donc autour de 2 400 euros le mètre carré pour ce type de bien.

Restez prudent sur les écarts : si une quatrième ligne sort à 1 400 euros, vérifiez la nature de la mutation avant de l’intégrer. Il s’agit souvent d’une vente groupée ou d’un bien très dégradé, deux situations qui n’ont rien à voir avec votre logement.

Consulter les ventes autour de chez vous, étape par étape

L’accès le plus simple passe par l’explorateur officiel des données de valeur foncière, hébergé sur data.gouv.fr. Développé initialement par Etalab sous l’adresse app.dvf.etalab.gouv.fr, il affiche les mutations sur une carte interactive à l’échelle de la parcelle. La démarche tient en cinq étapes :

1. Ouvrez l’explorateur DVF depuis data.gouv.fr, rubrique valeurs foncières.
2. Saisissez votre commune, puis affinez par adresse ou déplacez-vous sur la carte.
3. Cliquez sur une parcelle cadastrale : les ventes associées s’affichent dans un panneau latéral.
4. Relevez pour chaque mutation la date, le prix, le type de bien et la surface.
5. Notez cinq à huit ventes comparables à votre bien pour construire votre fourchette.

Aucune inscription, aucune limite de consultation. La recherche fonctionne aussi bien pour un appartement en ville que pour une maison rurale ou un terrain à bâtir.

Télécharger les fichiers bruts

Les utilisateurs à l’aise avec un tableur téléchargent directement les fichiers sources sur data.gouv.fr, découpés par année. La DGFiP diffuse les millésimes en avril et en octobre, avec un délai d’environ six mois entre une signature et sa parution, selon la documentation officielle du jeu de données. La profondeur couverte reste de cinq années glissantes.

Le fichier brut ouvre des analyses impossibles sur la carte : évolution du prix médian d’une commune, volume de transactions par trimestre, comparaison entre deux quartiers. Un simple tri par code postal suffit pour démarrer. Le fichier national annuel est volumineux : filtrez d’abord sur votre département pour garder un tableur réactif.

Les limites à connaître avant de vous fier aux chiffres

La donnée est fiable, mais elle n’est ni complète ni instantanée. Trois angles morts méritent votre attention avant toute décision de prix.

Trois territoires absents de la base

Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle n’apparaissent pas dans DVF. Ces départements relèvent du droit local et tiennent un livre foncier distinct du fichier immobilier national, héritage de la période 1871-1918. Mayotte reste également hors périmètre, comme l’indique la DGFiP dans la documentation du jeu de données. Si votre bien se situe dans l’un de ces territoires, tournez-vous vers les bases notariales ou les estimations locales.

Un décalage de plusieurs mois avec le marché

Entre la signature d’un acte et sa parution, l’enregistrement puis l’intégration au millésime prennent environ six mois. Sur un marché stable, ce retard pèse peu. Sur un marché qui bouge vite, à la hausse comme à la baisse, les données DVF décrivent la situation d’il y a un ou deux semestres. Corrigez vos comparaisons avec la tendance récente observée sur les annonces et les délais de vente locaux.

Un prix sans contexte ni état du bien

La base ignore tout ce qui fait la valeur fine d’un logement : état général, travaux récents, exposition, étage, nuisances, qualité de la copropriété. Deux appartements identiques sur le papier peuvent afficher des prix très éloignés une fois visités. Le montant DVF fixe un point de repère, jamais un verdict.

Autre point : la donnée reste muette sur les conditions de la vente. Une transaction conclue dans l’urgence d’une mutation professionnelle, ou après dix mois d’annonce infructueuse, tire le prix vers le bas sans que rien ne le signale dans le fichier. C’est précisément pour objectiver ces différences invisibles que le dossier technique du logement prend de l’importance au moment de la vente.

DVF, Patrim ou bases notariales : quelle source pour quel besoin

D’autres canaux donnent accès aux transactions réelles, chacun avec sa logique propre.

Patrim, le service de recherche des transactions immobilières de l’administration fiscale, s’utilise depuis l’espace particulier sur impots.gouv.fr. Les données sont proches de DVF, mais l’usage est encadré : la consultation se justifie par une déclaration fiscale, une succession, une donation ou un contrôle. Chaque recherche est tracée.

Le site immobilier.notaires.fr s’appuie sur les bases PERVAL et BIEN, alimentées par les offices notariaux. La base BIEN recense les transactions d’Île-de-France depuis 1991, selon les Notaires de France, avec des informations qualitatives absentes de DVF comme l’époque de construction. La consultation détaillée y est en revanche payante pour certains niveaux d’information.

Les simulateurs d’agences et les outils en ligne, enfin, croisent souvent DVF avec leurs propres données. Une estimation en ligne gratuite donne un premier ordre de grandeur en quelques minutes, à recouper systématiquement avec les ventes réelles de votre secteur. Pour un document à portée juridique, succession ou divorce, une estimation par un notaire reste la référence reconnue par les tribunaux.

En pratique, DVF suffit pour se forger une conviction de vendeur ou d’acheteur. Les autres sources interviennent quand l’enjeu devient juridique ou fiscal.

Du prix constaté au prix de mise en vente

Consulter les ventes passées n’est que la moitié du travail. Reste à transformer ces montants en estimation réaliste pour votre propre bien.

Construire votre fourchette à partir des comparables

Sélectionnez cinq à huit ventes de moins de dix-huit mois, dans votre rue ou votre micro-quartier, portant sur des biens de même type et de surface proche. Calculez le prix au mètre carré de chacune, puis retenez la valeur médiane plutôt que la moyenne : elle résiste mieux aux ventes atypiques.

Ajustez ensuite selon les caractéristiques propres de votre logement. La performance énergétique pèse lourd : selon les Notaires de France, un logement classé F ou G au DPE se vend en moyenne 5 à 15 % moins cher qu’un bien équivalent classé D. Un extérieur, un garage ou des travaux récents jouent dans l’autre sens. Fixez un prix affiché légèrement au-dessus de votre cible, en gardant une marge de négociation crédible : les acheteurs consultent DVF eux aussi, et un prix négocié s’appuie désormais très souvent sur ces mêmes données publiques.

Surévaluer coûte cher. Un bien affiché 15 % au-dessus du marché s’installe dans les annonces, perd son attractivité et finit par se vendre sous sa valeur. Les repères concrets pour éviter ce scénario sont détaillés dans notre guide pour vendre un bien rapidement.

Côté acheteur : négocier chiffres en main

La démarche fonctionne en miroir pour un achat. Avant de formuler une offre, relevez les ventes comparables du secteur et situez le prix demandé dans la fourchette constatée. Un écart de 10 % au-dessus du prix médian du quartier constitue un argument de négociation concret, bien plus efficace qu’un marchandage à l’aveugle.

Présentez vos références sans agressivité : une adresse, une date, un montant. Le vendeur qui découvre que la maison voisine, vendue en octobre, est partie 25 000 euros sous son prix affiché révise rarement sa position sur-le-champ, mais la graine est plantée. Les agents immobiliers connaissent ces données et respectent les acheteurs qui les maîtrisent.

Des diagnostics à jour pour sécuriser le prix

Votre estimation ne tiendra devant un acheteur que si le dossier technique la confirme. Le DPE reste valable dix ans, les diagnostics électricité et gaz trois ans, et l’état parasitaire termites six mois seulement, selon service-public.fr. Des diagnostics à jour avant la mise en annonce évitent les renégociations de dernière minute, quand l’acheteur découvre une anomalie et rabote son offre en s’appuyant, justement, sur les prix DVF du quartier. La liste complète des expertises exigées figure dans notre article sur les diagnostics immobiliers obligatoires.

Prochaine étape : relevez les cinq dernières ventes comparables de votre secteur dans l’explorateur DVF, calculez le prix médian au mètre carré, puis confrontez ce chiffre à l’état réel de votre bien, diagnostics en main. Deux heures de travail qui évitent des mois d’annonce sans visite.