Entretien du jardin en location : qui paie quoi ?

En location, l’entretien courant du jardin revient au locataire : tonte, taille des arbustes, arrosage, désherbage des allées. Le propriétaire, lui, prend en charge les gros travaux : abattage d’un arbre dangereux, remplacement d’une clôture vétuste, maladie qui touche un vieux sujet. Le décret n°87-712 de 1987 trace la frontière entre les deux.

Locataire ou propriétaire : qui paie quoi

La répartition repose sur deux textes. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire l’entretien courant du logement et les menues réparations, sauf quand elles viennent de la vétusté, d’une malfaçon, d’un vice de construction, d’un cas fortuit ou de la force majeure. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 détaille ensuite, dans son annexe, ce que recouvre concrètement cet entretien pour un jardin privatif.

Retenez la logique : tout ce qui relève du geste régulier reste au locataire, tout ce qui touche à la structure ou à la sécurité du bien retombe sur le propriétaire.

Un préalable conditionne tout : le jardin doit être mentionné au bail. Sans jouissance exclusive écrite, le locataire n’a aucune obligation d’entretien sur cet espace.

Entretien du jardin en location : ce que la loi met à la charge du locataire

L’annexe du décret n°87-712 liste les travaux de jardin considérés comme des réparations locatives. Le locataire s’occupe de l’entretien courant des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines. Il assure aussi la taille, l’élagage et l’échenillage des arbres et arbustes, ainsi que le remplacement des arbustes qui meurent pendant le bail. Cette annexe date de 1987 et sert encore aujourd’hui de référence aux juges en cas de désaccord sur une retenue de caution.

Concrètement, votre part couvre :

• La tonte régulière de la pelouse et le ramassage des feuilles mortes.
• La taille des haies et des arbustes pour les maintenir à leur volume habituel.
• Le désherbage et le nettoyage des allées, terrasses et bordures.
• L’arrosage des plantations, et la réparation des installations mobiles d’arrosage (tuyau, arroseur).
• Le remplacement d’un arbuste ou d’une plante que vous avez laissé dépérir.

Le principe qui court derrière ces gestes tient en une idée : rendre le jardin dans l’état où vous l’avez trouvé. Un extérieur reçu propre et entretenu doit être restitué propre et entretenu, l’usure normale du temps mise à part. Un gazon laissé en friche pendant deux ans, lui, sortira du cadre de l’usage normal et pourra être retenu sur le dépôt de garantie.

Les travaux qui restent au propriétaire

Tout ce qui dépasse le geste d’entretien bascule côté bailleur. L’abattage d’un arbre ne figure pas dans la liste du décret n°87-712 : il modifie durablement le bien et engage sa sécurité. Un chêne malade, un sujet fragilisé par une tempête, une branche maîtresse qui menace la toiture relèvent donc du propriétaire, pas du locataire. Un devis d’élagueur pour un grand arbre grimpe souvent au-delà de plusieurs centaines d’euros : raison de plus pour bien poser qui commande et qui règle la facture.

Même logique pour la vétusté. Une clôture rongée par la rouille, un mur de soutènement fissuré, un portail hors service par usure de ses mécanismes : ces réparations découlent du temps, pas de votre usage. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 exclut expressément la vétusté des charges du locataire.

Le cas de la copropriété mérite un mot. Quand des arbres se trouvent dans les espaces verts communs, leur taille ou leur élagage ne peut jamais être imputé au locataire, cette dépense ne figurant pas dans la liste limitative des charges récupérables. Elle revient au syndic ou au propriétaire.

Votre seul devoir face à ces situations : signaler le problème par écrit, au plus tôt. Un courrier ou un mail daté prouve que vous avez alerté le bailleur. Rester passif face à un arbre visiblement dangereux pourrait, à l’inverse, engager votre responsabilité en cas d’accident.

Tondeuse, tuyau, taille-haie : qui fournit le matériel ?

Aucune loi n’oblige le propriétaire à fournir le matériel de jardinage. Le locataire doit entretenir le jardin, mais il achète ou apporte ses propres outils si le bail reste muet sur ce point. Une tondeuse, un taille-haie, un sécateur restent à sa charge par défaut. Ce point surprend beaucoup de locataires, qui découvrent la dépense une fois installés dans une maison au grand terrain.

Le scénario change dès que le bailleur met des équipements à disposition. Un tuyau d’arrosage, une tondeuse à gazon, un motoculteur inscrits au bail deviennent la responsabilité du locataire pendant toute la durée de la location. Vous en assurez l’entretien, vous les protégez du gel, des intempéries et du vol, et vous les restituez en bon état de fonctionnement au départ.

Le réflexe utile : noter dans le bail ou l’état des lieux la marque, le modèle et l’état de chaque outil fourni. Une tondeuse déjà fatiguée à l’entrée ne doit pas se transformer en litige à la sortie. Faute de trace écrite, la charge des réparations devient vite un mot contre un autre.

L’état des lieux du jardin, votre meilleure protection

L’état des lieux ne s’arrête pas à la porte d’entrée. Depuis la loi du 6 juillet 1989, ce document annexé au bail doit décrire l’ensemble du logement, extérieurs compris. Un jardin flou dans l’état des lieux d’entrée, c’est un dépôt de garantie exposé à la sortie.

Détaillez l’extérieur autant que l’intérieur. Photographiez la pelouse, les massifs, les arbres et la clôture. Dressez un inventaire des sujets remarquables : un vieil olivier, une haie de deux mètres, un bassin. Notez leur état réel, taillé ou laissé libre, sain ou déjà abîmé. Ces éléments fixent le point de départ contre lequel votre entretien sera jugé.

Ce soin vaut aussi à la sortie. Un jardin restitué dans l’état constaté à l’entrée, photos à l’appui, coupe court à toute retenue abusive. Pour cadrer vos droits pendant toute la location, appuyez-vous sur notre guide de l’état des lieux et des droits du locataire, qui détaille les mentions à vérifier avant de signer.

Haies et arbres en limite de propriété : les règles

Entretenir un jardin loué implique de respecter le voisinage. Le Code civil fixe les distances de plantation à sa frontière : une plantation de moins de 2 mètres de haut doit rester à plus de 0,50 mètre de la limite séparative, et une plantation de plus de 2 mètres à plus de 2 mètres de cette limite. La hauteur se mesure du sol à la cime, la distance depuis le milieu du tronc.

La taille des haies obéit à un calendrier. L’Office français de la biodiversité recommande de ne pas tailler les haies entre le 15 mars et le 31 juillet, période de nidification des oiseaux. Certains départements interdisent même toute taille sur ce créneau. Un locataire zélé qui rase une haie en mai s’expose donc à un rappel à l’ordre.

La mitoyenneté change encore la donne. Une haie plantée sur la limite appartient aux deux voisins : chacun taille son côté. Si une branche d’un arbre voisin déborde sur le jardin loué, vous ne pouvez pas la couper vous-même, mais vous pouvez demander au voisin de le faire. Ces micro-conflits se règlent d’abord à l’amiable, avant tout courrier formel.

Alléger l’entretien quand vous louez un extérieur

Un jardin plaisant à la visite peut vite peser au quotidien. Avant de signer pour un grand terrain, mesurez le temps que sa tonte et sa taille réclameront chaque semaine, surtout en pleine saison. Un extérieur de 800 mètres carrés mobilise sans mal une demi-journée par mois, tondeuse en main.

Quelques choix limitent la charge sans trahir vos obligations. Un paillage épais sur les massifs freine les mauvaises herbes et espace les désherbages. Des plantes couvre-sol remplacent avantageusement une pelouse gourmande en eau. Respecter la règle des 2 mètres du Code civil au moment de replanter un arbuste vous évite, par ricochet, un futur litige de voisinage.

Pour un aménagement pensé dès le départ pour demander peu de soins, notre article sur comment aménager un jardin sans entretien rassemble des solutions concrètes, du gravier aux vivaces robustes. Et si vous cherchez encore le bien, notre guide pour louer une petite maison avec jardin aide à cadrer budget et critères, tandis que la liste des diagnostics immobiliers obligatoires rappelle ce que le bailleur doit fournir avant l’entrée.

Prochaine étape : relire la clause jardin de votre bail et vérifier que l’état des lieux décrit bien l’extérieur, photos à l’appui. Ces deux réflexes règlent la quasi-totalité des différends avant qu’ils ne naissent, et vous évitent la mauvaise surprise d’une retenue sur le dépôt de garantie au moment de rendre les clés.